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金山新城【建发观唐府】

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五大新城在上海城市发展进程中的占比逐年增长，国家利好政策也接踵而至。虽说新城的项目因为现有的地段、交通，依然不被大多数人看好，但是对于本地的改善客群来说，处于区域内核心位置的正中心，还有国家级的规划加持，真就是一个很大的卖点。

这两年金山新城的项目就是一个典型，比如2020年，建发、金地联手打造的金玥湾，就已经凭借着“万达C位+中式IP”这两点，成为了当之无愧的“热销红盘”。2020年* 月，金玥湾首次开盘，2小时内劲销2* * 套，首批叠加房源售罄；后续的二批次、三批次依次开盘，热销* 9* 套；金玥湾荣登了2020年* -12月金山新城成交套数、销售面积、销售金额三冠王。（数据来源于乐活金山）

金玥湾前期开盘现场实景图（图源网络）

区位/板块情况

今年* 月市政府印发《关于加快推进南北转型发展的实施意见》中，明确指出：到202* 年，南北地区（宝山和金山）基本成为产城融合发展、新兴产业集聚、生态宜居宜业的现代化转型样本，其中——金山区打响“上海制造”品牌的重要承载区，实施乡村振兴战略的先行区、长三角一体化发展的桥头堡。这意味着金山的发展即将再升一级！

南北转型发展示意图（图源网络）

根据《实施意见》金山将主打新材料产业、生物医药产业、智能装备产业、新一代信息技术产业，同时还将努力打造上海西南交通枢纽，强化与新城、长三角周边城市的联通，加快推动上海湾区高新技术产业开发区和上海碳谷绿湾产业园、滨海地区转型发展。

碳谷绿湾产业园示意图（图源网络）

高端制造业的导入势必引进更多的高收入人才，带动经济的发展，同时将带来更大的置业需求。金山新城区域着重在“吸引人才”上发力，将人才政策向五大新城看齐，加上当前金山新城拥有的低价优势，要说金山新城是下一个上海置业的“风口”一点不为过。

人才政策示意图（图源网络）

项目所处位置正是金山万达商圈，商业、学校、医疗、市政集中在此，拥有2公里范围内舒适生活圈！

区位示意图（图源网络）

项目周边有多条交通干道，上海湾区大道、金山大道、亭卫公路等，可以快速驶入沈海高速、新卫高速。通过沈海高速，只需* 个红绿灯，就能到达大虹桥万科虹桥中心。自驾畅达全城，十分便捷。

周边交通示意图

另外，金山新城还有金山卫站，这里有直通上海南站的市域铁路“金山小火车”，以便前往市区通勤。按照时刻表乘坐小火车，短时间内就可以直达上海南站。

时刻表示意图（图源网络）

周边配套

约2公里范围内周边配套示意图

商业：周边东南侧直线距离约* 00米处就是大型商业金山万达，其总体量约* * 万方，集大型超市、餐饮、娱乐、休闲、购物于一体。

商业示意图（图源网络）

教育：项目一路之隔就是前京小学（头部教育资源海棠小学的北校区），周边还有前京幼儿园、金山小学、世界外国语学校、金山初级中学、金卫中学以及前京中学等，幼小初全龄段上学需求都可以满足。

金山世外（图源网络）

前京小学（图源网络）

医疗：紧邻综合性三甲医院复旦大学附属金山医院，日常医疗十分有保障。

休闲：约1.* 公里处有新城公园，可供平日休闲娱乐。扩大到大约* 公里范围内还有汇龙湖公园和上海金山区博物馆。

周边项目情况

周边项目示意图

项目紧靠2020年开盘即罄的红盘金玥湾，均价为* 0* * * 元/㎡。一街之隔是今年9月开盘的复地星愉湾，均价* * * 9* 元/㎡，暂未清盘；其次是10月已开启认购的光明·艺树家，均价27000元/㎡。碧桂园·铂翠廷于2021年7月开盘，并触发积分* 7.1分。项目南侧的湖山香颂湾是201* 年的老盘，现在有少量在售，均价约* 1000元/㎡。另外还有上海佳运置业金山新城项目，由佳运置业竞得，联动价* 2* 00元/㎡。

项目情况

今年* 月1日，建发在上海第一轮土拍首日以底价21.9* 亿元摘得金山区金山新城JSC1-0* 01单元1-11-01地块。地块东至卫零北路，南至龙航路，西至东平北路，北至龙堰路。总建面积，1* * 0* 2 ㎡，规划户数为12* 1 户，容积率1.* 0，车位配比1:1.* * 。

规划示意图

首开19* 套房源，约9* -1* * ㎡* -* 房高层（* 2#、* 9#）以及约1* 7-1* * ㎡叠墅（1* #、1* #、1* #、19#）。

首开楼栋示意图（图源网络）

社区规划

作为“山水唐风”系列在沪的落脚，观唐府在新中式园区的风格基础上，凝练唐风精华，萃取《辋川图》山水意境，将辋川十景的诗意写入生活细节，复刻盛唐园林的雅致意趣。

辋川图局部示意图（图源网络）

采用三段式入户：一进辋川入画（主入口空间），二进：闲庭碎影（戏台庭院），三进：临风听湖（自然庭院）。入户大门屋顶采用唐代“重檐歇山顶”形式配上台基上的唐代建筑标志阑干，入院后有一副唐风画作，其次以亭台楼榭、理水叠山的中国园林意境，重现盛唐大明宫百花争艳，小桥流水，落叶如金的景观。社区景观层层递进，让住户置身其中，体验唐风山水。

建发观唐府阶段效果图（图源网络）

建发观唐府的部分楼栋还将打造主题式架空层，完善社区会客厅等功能，设置书法室、阅读、棋牌室等主题空间，构筑全龄社交生活场。

建发观唐府架空层示意图（图源网络）

社区规划效果图（图源网络）

社区规划效果图（图源网络）

建筑单体：外立面风格为现代中式风格，外墙采用石材。

高层外立面效果图（图源网络）

叠墅外立面效果图（图源网络）

户型图装修

户型图参考：项目推出户型为约9* -1* * ㎡* -* 房高层、约1* 7-1* * ㎡叠墅。

建面约9* ㎡* 房2厅2卫

户型方正，南北通透。三开间朝南，全卧带飘窗，主卧套房设计。客厅带宽面阳台、动静分离。卫生间干湿分离，全明设计。U型厨房，动线流畅。

建面约99㎡* 房2厅2卫

三开间朝南，宽面阳台。全卧飘窗，主卧套房设计，步入式衣帽间。卫生间全明设计，布局合理，便于使用。U型厨房，动线流畅。

建面约129㎡* 房2厅2卫

四开间朝南，配以南向大横厅客厅，可以作为灵动+1房间满足业主的更多生活需求。主卧套房设计，步入式衣帽间，次卧带小阳台，舒适度良好。卫生间全明设计，布局合理，便于使用。U型厨房，动线流畅。

建面约1* * ㎡* 房2厅2卫

四开间朝南，客厅连通阳台，采光、景观俱佳。主卧套房设计，步入式衣帽间。卫生间全明设计，布局合理，便于使用。U型厨房，动线流畅。

建面约1* 9㎡下叠* 房2厅* 卫

下叠餐客厅连通，空间开阔。动静分离，主卧带小阳台，步入式衣帽间。次卧私密性良好。* 卫设计使用方便，且布局合理。

建面约17* ㎡上叠* 房2厅* 卫

餐客大横厅，空间开阔。下层卧室带小阳台，采光、景观俱佳。上层卧室动静分离，私密性良好。* 卫设计使用方面，且布局合理。上层北向露台，景观良好。

建面约1* * ㎡上叠* 房2厅* 卫

餐客大横厅，空间开阔。上层卧室带小阳台，采光、景观俱佳。卧室动静分离，私密性良好。* 卫设计使用方便，且布局合理。

装修：全装修交付，装修价格为1* 00 元/㎡。

物业情况

物业公司为上海建发物业吉印通 ，是拥有国家一级资质的物业管理企业。

分析师综合点评

建发观唐府的设计理念作为中吉印通 化的传承，细节之处尽显唐风韵味，而且很好的结合了现代人的居住需求。户型选择多样，从小面积高层到大面积的叠墅，户型设计上使用感很可观。除去目前不太便利的公共交通，周边配套和生活氛围都比较成熟，未来规划也非常值得期待。作为金山本地人的改善型住宅，建发观唐府将是一个不错的选择。

金山新城【建发观唐府】

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