走出合同绝对相对性误区

　　走出合同绝对相对性误区

　　黄永翔

　　在商品房买卖实务中，一种常见的商品房买卖-贷款买房，也就是人们常说的按揭贷款购房。即买受人与出卖人订立商品房买卖合同，合同明确约定首付款与按揭贷款。由买受人支付首付款，剩余款项由买受人与银行订立借款合同，出卖人提供担保，银行将款直接支付给出卖人而买受人分期向银行还款，以实现商品房买卖。这也是为了解决买受人买房时资金短缺无力购买的实际困难而实施的一项政策。借款用途唯一性即购房。借款的前提是购房，没有购房就没有借款，购房决定了借款。咋一看，根据合同相对性原理，它们是两个合同关系即商品房买卖与借款。实则，这两个合同关系是不可分的。既相对独立又密切联系。一个离不开一个。没有买房就没有借款，借款只能用来购买特定房屋。在商品房买卖合同中也明确“按揭”购买方式，首付多少按揭多少。按揭不能实现，买卖则不能实现。实践中，不少人把这种合同关系绝对化了，买卖是买卖，借款为借款，因而出现了严重的分裂错误认识。把合同相对性绝对化。这给化解此类纠纷带来不利的后果，往往容易使人误入歧途。借款就说借款，买房就说买房，这种认识是极其错误的。借款人违反借款合同往往违反了按揭购房合同，诸如完全不能或部分不能实现按揭。由于借款合同的违约导致借款被完全或部分从出卖人账户扣划。这就是常见的借款人（买受人）违约导致出卖人承担担保责任。这绝对不能割裂的看待成单纯的借款合同。借款不能实现或部分不能实现，当然的影响到商品房买卖。借款尚若根本不能实现且又无其他资金予以支付，当然的就不能实现购房。买受人解除商品房买卖合同是正当的。尚若买受人归还了部分借款本息，与首付相加构成支付大部房款且有能力支付也愿意支付的前提下，出卖人就不易解除商品房买卖合同。由出卖人按借款担保合同行使追偿权。尚若买受人故意违反借款合同，且拒不履行还款义务使借款合同不能履行又无支付能力的，当解除商品房买卖合同，以维护当事双方合法权益。当然，解除还是以未取得房屋产权登记为前提。遇到此类问题，往往有不少人走不出合同相对性误区，是因为把它绝对化了。没有整体与系统的看待合同。合同相对性没错，但绝对化就有问题了。